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按照年报披露分析华夏幸福的年报
时间:2018-04-07 13:05 浏览次数:
华夏幸福这票我有一点,我简单分析一下,欢迎大家批评指正:
按照年报披露,华夏幸福计划销售收入为2100亿,其中我估计房地产合约销售1600亿左右,确认会计收入500亿出头;园区结算确认400-500亿,我取400亿的下限,合计会计收入900亿,大体毛利为400亿(地产20%多的毛利率,园区服务收入90%的毛利率),同比增加120亿,费用我拍增加50亿,利润同比有望增加近5成。
大概当年园区签约的投资额,第二年和第三年有各3成左右的实际落地,他们分45%,考虑到政府的影响,实际结算略打点折扣。比如去年1650亿,正常是500亿,公司分225亿,加上前年1100亿及更早前的签约于今年落地。
最近很多人质疑华夏幸福资金链要断裂,我觉得那是完全不看财报表的原因。公司目前手上现金加理财700亿,有息负债1000亿,其中700多亿是一年期以上的,短期要偿还的只有200多亿,远少于手上的现金。即它实际净现金只是负300亿,并不算多。短期也不存在流动性错配风险,除非他们今年瞎买地花钱。
他们的房地产合约销售滞后会计结算3年,比同行的2年多一年,主要原因是固安等地受北京影响,为了雾霾等原因经常停工,比如去年就停了6个月,导致交房时间大大延长,本身北方工期就要长一些。今年确认的是2015年合约销售,大体上房地产还有近3000亿的合约销售未会计结算。园区这边也大体有3000亿元的签约投资没落地,假设最终落地6成,即1800亿,公司分45%即是800亿,未来三年的会计收入和利润有保证。
如果我简单按房地产10%的净利率,园区服务收入按90%的毛利率,再减一年200亿的管销费用和税,未结算的收入有近700亿的利润或净资产。经调整的归母净资产超过1000亿,即实际PB约为1。再往后,就看它的复制发展能力了,目前看长三角已经成功。 (责任编辑:熊掌)