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全国楼市成交一片萎靡 未来十年楼市和股市走势会大跌吗?
时间:2014-06-10 00:02 浏览次数:

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全国楼市成交一片萎靡 未来十年楼市和股市走势会大跌吗?
【全国 楼市 股市 走势】:

股市与楼市的涨跌,恐怕关乎到每个都市家庭。全国楼市成交一片萎靡之际,未来楼市和股市的走势关乎着千万家庭的未来“幸福”。

未来十年楼市和股市走势:

有人用极端的语言描述了过去10年两者之间的历程:股市:中国最有智商的一群人做了世界上最需要智慧的投资项目,他们亏了;楼市:一个智商不一的人群做了世界上最不需要智慧的投资项目,他们赚了。投资市场,风云变幻;跌宕起伏,神鬼莫测。未来十年,股市与楼市,谁更加有机会?

多地楼市成交大跌 未来楼市调控走势

凡是成功的投资者,都非常讨厌一些股评家式的从业人士的观点。这些人都是努力地跟着趋势在跑。不久前和张崎聊天,都感觉很多机构投资者的行来或宏观投资报告,看起来内容挺多,好几十页,最近新闻 今日新闻,但其实大多没有价值。我更偏激,我认为大多数写报告的人其实心里根本没有确定的有把握的判断,但如果说自己不知道,凭什么拿高薪?于是搜一堆数据,参考同业的观点,写了很多报告,有些人还得意洋洋地在报告作者名字的后面加上“ CFA ”的称号。其实无论是宏观经济还是股市、债券、楼市,向上或向下的理由都是成千上万,关键是判断对。如果是错误的判断,就是 1000 页的报告,文笔如“史家之绝唱,无韵之离骚”,又有什么用?反而看起来有理有据的报告,更容易害人。那个沙黾农的文章,哪篇不是数据一大堆?

当然,我个人的判断错误的也非常多。不过多从来强调不要盲目相信我,我的依据比判断更重要。

目前我比较看好股市,不管是中短期,还是长期,但看空楼市。但有一个问题,就是好象很少有哪个国家或地区,股市能在楼市下跌的同时还能上涨的。以日本和为例,基本上股市和楼市同时崩盘。次贷危机以来,全国各主要国家或地区也是如此,双双回落。不过这两天我想了想,感觉有可能在中国未来十年中的某一段时间里,出现股市涨幅远远大于楼市的情况。

目前几乎所有的城市,一套住宅的年租金与房产市价的比率在 2% 以下。这就相当于全套买房,不考虑折旧、物业费等成本,出租的话,收益率不如存款。如果是以 5% 甚至更高的利率贷款买房并出租,现金流为负。而股市目前沪市 300 指数的市盈率在 16 倍左右,相当于年收益率为 6% 左右。有近 60 家上市公司的股息率超过银行存款。但是为什么股市涨不上去,而房价似乎很难下跌呢?特别是年初以来,股市基本上没有上涨, 4 月开始更是一头栽倒,而楼市年内还创出过新高。

以上的比较当然是有一个问题的,就是股市有可能涨,房价也有可能涨,这样买房投资的人不在意租金的低回报率。

想起《鹿鼎记》中,海老公去找假太后算账,他在假太后面前把对方害死董鄂妃及荣亲王等人的事一一披露,并出示了某会计师事务所出具的无保留意见的审计报告。假太后就质问,康熙能相信海老公的鬼话吗?海老公很有信心地说:康熙小小年纪,不动声色地干掉螯拜,英气已露。如果自己告诉他前因后果,他当然不信,说不定马上将他杀掉。但是他随着年龄的增大,会越想越明白。 [转自百姓赶集网]

我想目前热衷于投资房产的人,早晚也会明白,住宅的唯一用处就是居住,投资功能是衍生出来的。目前城镇户籍的人,平均拥用的住宅面积约 30 平方米,而且大多数住在分配来的公房里的居民,实际居住面积远小于这一水平。而广大的农民工,根本不可能买得起商品房。有可能目前中国的商品房供给已经过剩。当然,最近不少地方报道房租涨了,也有说是中介在其中运作,抬高租价,不过难道出租人最近才想涨价?超出承受水平的租金,后果就是租不掉。租金短期之内可能起落较大,中长期来看,一定是在社会可接受的水平上。这就是为什么目前中国住宅租金收益率只有 2% ,而在美国、日本等地,往往在 6-10% 。并不是中国的业主仁慈,而是涨不上去。

目前热衷于投资房的人,早晚更会明白,中国十年来住宅价格持续上涨的基础已经松动了。就象山东济宁因为采煤导致数万亩地的地基松动一样。不论我们的 PARTY 的最大利益是什么,但归根到底就要表现在 GDP 的增长上。现在中国的出口已经不可能象 2002 年之后那样持续每年增长三成左右了,房地产投资方面,需求已经主要靠投资性(炒作及改善)需求来支撑了。中国未来经济只能靠内需,这样就要牺牲房产商的利益、炒房人的利益,湖南在线,一方面保障性住房要从零到大增长,另一方面要降房价,房产储备金的下降后,后顾之忧少了,内需的增长才有保障,另外只有房价低了,真正的城市化才能加速。

所以,个人认为,未来十年房产的增值幅度,或不如洗澡水中的蛋白质浓度。 就是说,如果洗澡水中的蛋白质浓度是 1% 的话,房产的增值幅度可能还不到 1% 。这并不奇怪,日本 1991 年房价下跌以来,目前仍不到当时价格的 50% 。目前的房价,除了豪宅外,均低于 1997 年。

但是中国股市,就不一样了。 519 行情启动时,市盈率是 30 倍,但目前银行股市盈率普遍只有 10 倍,而中石化、中国神华等也只有 13 倍左右。以前内地的投资者非常羡慕美国、的投资者能以低于20倍PE的价格买蓝筹股,羡慕的投资者能以一半甚至更低的价格买中石油等股票,但最近A股已经比H股便宜了。中国的消费股尤其值得看好。即使中国未来 10 年平均 GDP 增速在 7% ,也是全球增长最快的经济体之一,而且这种增速的效率更高。如果这种情况下都不投资于股市,我不知道目前 30 岁左右的一代人,这一生还能投资什么。

股市与楼市的涨跌,恐怕关乎到每个都市家庭。全国楼市成交一片萎靡之际,未来楼市和股市的走势关乎着千万..


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